Odwrócona hipoteka

W krajach zachodnich odwrócona hipoteka (reverse mortgage) funkcjonuje już od dłuższego czasu i sprawdza się bardzo dobrze. W Polsce to wciąż nowy pomysł, który stanowi potencjalnie idealne rozwiązanie dla osób starszych (po 60. roku życia), którzy obecnie po przejściu na emeryturę z powodu niskich świadczeń ZUS  muszą mocno ograniczać poziom swojego życia.

Jak działa mechanizm odwróconej hipoteki? Jak sama nazwa wskazuje na opak w stosunku do tradycyjnego kredytu hipotecznego. Standardowo, gdy brakuje nam środków na zakup nieruchomości, pożyczamy je od banku, obciążając tym samym hipotekę nabywanego M. Termin spłaty wierzytelności jest długi (wynosi kilkadziesiąt lat), a należność rozkładana na miesięczne raty. Po spłaceniu całego długu, hipoteka staje się wolna od obciążeń.

Odwrócona hipoteka ma działać w przeciwnym kierunku. Bank biorąc pod uwagę wartość pierwotnie nieobciążonej nieruchomości oraz wiek najstarszego właściciela, oszacuje okres oraz wysokość kredytu hipotecznego, w oparciu o który co miesiąc będzie mógł wypłacać i pozostawiać do dyspozycji kredytobiorcy określoną sumę pieniędzy. Co bardzo ważne – kredytobiorca przez cały okres trwania umowy kredytowej pozostanie właścicielem nieruchomości, a spłata zadłużenia następi w chwili sprzedaży nieruchomości przez samego właściciela, jego spadkobierców lub bank.

Jakimi doświadczeniami mogą się podzielić amerykańscy kredytobiorcy, którzy od dawna korzystają  z modelu odwróconej hipoteki?

• w USA odwróconą hipoteką zajmują się nie tylko banki, ale także specjalnie w tym celu powołane instytucje społeczne
• kwota przyznanego kredytu może być wypłacana właścicielom: jednorazowo, w miesięcznych ratach (najbardziej preferowana forma) lub w postaci linii kredytowej, z której można korzystać w dowolnym momencie.
• wartość kredytu zazwyczaj nie jest równa wartości nieruchomości – jest to świadome działanie profilaktyczne przeciwko sytuacji, w której kredytobiorca będzie żyć dłużej niż przewiduje czas trwania umowy kredytowej
• składki ubezpieczeniowe oraz inne koszty około-kredytowe są doliczane do wartości kredytu i zostają spłacone automatycznie z chwilą zakończenia umowy kredytowej, dzięki czemu klient nie ponosi żadnych kosztów na starcie
• w USA dodatkowym atutem odwróconej hipoteki jest fakt, że środki pozostawione do dyspozycji kredytobiorcy nie podlegają opodatkowaniu

Obietnice dotyczące wprowadzenia odwróconej hipoteki w Polsce padały już niejednokrotnie, lecz do tej pory żaden bank się na to nie zdecydował. Prawdopodobną przyczyną może być konieczność zainwestowania przez banki dość sporego kapitału w powyższe przedsięwzięcie – środki pochodzące z takiego kredytu muszą być udostępnione klientom od razu, a w przeciwieństwie do tradycyjnych kredytów hipotecznych ich zwrot nie następuje co miesiąc, tylko po dłuższym czasie. Być może, kiedy banki uporają się już z osłabieniem wynikającym z minionego kryzysu, powrócą do pomysłu wprowadzenia na rynek nowego i bardzo atrakcyjnego z punktu widzenia polskich emerytów produktu.

Inną kwestią jest to, że w Polsce wciąż jest stosunkowo niewielki procent osób starszych, które są właścicielami mieszkania lub domu (spółdzielcze prawo do lokalu nie pozwala na zastosowanie mechanizmu odwróconej hipoteki). Różnice widać także w mentalności rodaków i obywateli zachodnich państw. W Polsce nieruchomości traktowane są jako majątek i przepisywane w spadku dzieciom lub wnukom, więc nie wiadomo jaka część emerytów zdecydowałaby się na pośmiertną sprzedaż ich nieruchomości przez bank. Aby się o tym przekonać najprawdopodobniej konieczne będzie przeprowadzenie odpowiednich badań społecznych lub referendum.

źródło: Finansowy.org